一、單選題：
1不同區(qū)域的房地產(chǎn)可以產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益，主要是因?yàn)?( 房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性 )。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有( 不可移動(dòng)性)。
3 房地產(chǎn)市場(chǎng)不能通過(guò)將某一地區(qū)充裕的產(chǎn)品補(bǔ)給供應(yīng)不足的另一地區(qū)，實(shí)現(xiàn)某種程度的市場(chǎng)均衡，是因?yàn)? 房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性 )。
4我國(guó)的土地市場(chǎng)可以分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，依據(jù)的是( 房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間順序 )。
5為了適應(yīng)我國(guó)城市化發(fā)展對(duì)土地需求加大而按照法律對(duì)農(nóng)村集體所有土地實(shí)行征用，并支付補(bǔ)償費(fèi)用的一種特殊的地產(chǎn)市場(chǎng)，指的是( 土地征購(gòu)市場(chǎng) )。
6國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在符合城市規(guī)劃的前提下，采用招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式來(lái)出讓土地使用權(quán)的一種土地經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，指的是(土地批租市場(chǎng) )。
7 在我國(guó)的土地租賃市場(chǎng)上，國(guó)家將土地出租并收取地租，其市場(chǎng)主體是( 國(guó)家事業(yè)單位 )。
8我國(guó)市場(chǎng)上能夠使用的土地和能夠流動(dòng)的土地使用權(quán)取決于( 一級(jí)市場(chǎng)的交易量 )。
9 我國(guó)土地使用權(quán)真正商品化是在下列哪一市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)的?( 土地二級(jí)市場(chǎng) )
10下列關(guān)于房地產(chǎn)供給的敘述，不正確的是( 原有房地產(chǎn)的再出租量與對(duì)它的需求成正比 )。
11下列關(guān)于房地產(chǎn)供給的敘述，不正確的是( 房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性與房地產(chǎn)的被替代性、容納性、價(jià)格在總支出中的比例成反比 )。
12 根據(jù)我國(guó)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于( 20%)。
13抵押貸款額度由貸款人視借款人的資信程度、經(jīng)營(yíng)收益、申請(qǐng)借款額和借款時(shí)間長(zhǎng)短而定，一般不超過(guò)抵押房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的( 70% )。
14根據(jù)我國(guó)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后方可預(yù)售，期房預(yù)售額不低于總投資的 (25%)。
15某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行期限為10年的房地產(chǎn)債券，面值為10000元，利率為10%，籌資成本為3%，所得稅率為30%，債券按面值銷售，一次性還本付息，該債券資金成本為( 7.2% )。
16某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行面值為500元的優(yōu)先股票，籌資成本為5%，股息率為12%，所得稅率為30%，按面值銷售，則該優(yōu)先股資金成本為( 12.63% )。
17某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行面值為500的普通股票，籌資成本為2%，每年固定股息假定為50元，所得稅率為30%，則該普通股資金成本為( 10.2% )。
18某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的普通股每股市價(jià)為200元，籌資成本率為4%，第一年年末發(fā)放的股息為30元，以后每年增長(zhǎng)5%，則其資金成本為( 20.63% ).
19 某房地產(chǎn)企業(yè)股票市場(chǎng)價(jià)格為200元，下一年的股息為20元，以后每年增長(zhǎng)5%，所得稅率為30%，則當(dāng)年留存收益的資金成本為( 15% )。
20某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目需籌資1000萬(wàn)元，其中通過(guò)銀行借款籌資400萬(wàn)元，資金成本為5%;債券籌資300萬(wàn)元，資金成本為8%;發(fā)行普通股籌資200萬(wàn)元，資金成本為12%;利用留存收益籌資100萬(wàn)元，資金成本為10%，則該項(xiàng)目綜合資金成本為(7.8% )。
21影響投資決策最重要、最直接的基本因素是( 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素 )。
22 1969年由美國(guó)學(xué)者羅伯特·B·斯托伯提出的因素分析法是(多因素等級(jí)尺度法 )。
23 1968年由美國(guó)學(xué)者伊爾·A·利特法克和彼得·班廷提出的因素分析法是( 冷熱因素分析法 )。
24為了確定企業(yè)的發(fā)展方向、投資經(jīng)營(yíng)方向或者是為了發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而進(jìn)行的定性調(diào)查屬于(探索性調(diào)查)。
25 為了揭示與被調(diào)查問(wèn)題相關(guān)的因素的調(diào)查，屬于 ( 描述性調(diào)查 )。
26為了確定企業(yè)的發(fā)展方向、投資經(jīng)營(yíng)方向或者是為了發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而進(jìn)行的定性調(diào)查屬于(診斷性調(diào)查)。
27 為了更好地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效果、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行的調(diào)查，屬于( 反饋性調(diào)查)。
28為了找出現(xiàn)象的原因和結(jié)果之間的相互聯(lián)系而進(jìn)行的調(diào)查，屬于 ( 因果性調(diào)查 )。
29為了對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r或?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)期效果進(jìn)行預(yù)測(cè)所進(jìn)行的調(diào)查，屬于 (預(yù)測(cè)性調(diào)查)。
30投資過(guò)程賦稅前或賦稅后的現(xiàn)金流入與投資或其他列入現(xiàn)金支出費(fèi)用的比值，被稱為(收益成本比)。
31將投資方案的現(xiàn)金流平均到每年的現(xiàn)值，被稱為( 等年值 )。
32 單位追加投資所帶來(lái)的成本節(jié)約，被稱為( 差額投資收益率 )。
33只有損失機(jī)會(huì)而無(wú)獲利機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)，被稱為( 純粹風(fēng)險(xiǎn) )。
34按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)劃分，由于自然災(zāi)害和意外事故帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，被稱為( 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn) )。
35能夠通過(guò)保險(xiǎn)及投保的方式加以避免的風(fēng)險(xiǎn)是 ( 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn) )。
36 需要經(jīng)營(yíng)者自己通過(guò)自身的努力來(lái)解決的風(fēng)險(xiǎn)是 ( 動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn) )。
37對(duì)整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為 ( 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) )。
38只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過(guò)投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為 ( 非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) )。
39根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為 (100萬(wàn)元以上)。
A 50萬(wàn)元以上 B C 200萬(wàn)元以上 D 500萬(wàn)元以上
40根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員不得少于 ( 4人 )。
41根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不得少于 ( 2人 )。
42根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不應(yīng)少于 (5000萬(wàn)元)。
43根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不應(yīng)少于 (2000萬(wàn)元)。
44根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本不應(yīng)少于 ( 800萬(wàn)元 )。
45根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期為(1年 )。
46根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的《暫定資質(zhì)證書(shū)》延長(zhǎng)期不得超過(guò)( 2年 )。
47下列情況中，能夠通過(guò)行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的是(經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè) )。
48下列情況中，不能夠通過(guò)行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的是( 倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè)建設(shè) )。
49 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年為動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置為的標(biāo)準(zhǔn)為土地出讓金的( 20以下 )。
50下列稅費(fèi)中，在房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)征收的是 ( 建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅 )。
51下列稅費(fèi)中，不會(huì)在房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)征收的是 ( 房產(chǎn)稅 )。
52下列稅費(fèi)中，在房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)征收的是 ( 房產(chǎn)稅 )。
53下列稅費(fèi)中，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的是(房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 )。
54下列稅費(fèi)中，不會(huì)在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的是( 遺產(chǎn)稅 )。
55下列稅費(fèi)中，不會(huì)在房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)征收的是 (耕地占用稅 )。
56下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是 (經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) )。
57下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是 ( 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) )。
58下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是 (通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) )。
59下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是 (政治風(fēng)險(xiǎn) )。
60下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是 ( 利率風(fēng)險(xiǎn) )。
61下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是 ( 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) )。
62下列風(fēng)險(xiǎn)中，會(huì)降低房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率的是 ( 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) )。
63 下列措施中，不能夠減少房地產(chǎn)投資通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的是(固定利率分期付款方式出售 )。
64下列風(fēng)險(xiǎn)中，會(huì)降低房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率的是 (利率風(fēng)險(xiǎn) )。
65在所探討問(wèn)題比較簡(jiǎn)單，目標(biāo)比較明確的情況下，進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析適用的定性分析方法是 ( 專家會(huì)議法 )。
66在一些原因比較復(fù)雜影響比較重大的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別問(wèn)題上，比較適用的定性分析方法是( 專家調(diào)查法 )。
67為提醒房地產(chǎn)投資決策者注意某種措施或政策可能引起的風(fēng)險(xiǎn)或危險(xiǎn)的后果時(shí)，可以采用( 幕景風(fēng)險(xiǎn)法 )。
68向房地產(chǎn)投資決策者建議需要進(jìn)行監(jiān)測(cè)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)范圍時(shí)，可以采用(幕景風(fēng)險(xiǎn)法 )。
69研究某種關(guān)鍵性因素對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的影響時(shí)，可以采用( 幕景風(fēng)險(xiǎn)法 )。
70通過(guò)一種匿名方式反復(fù)征求專家意見(jiàn)，以最終取得一致性意見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法是( 德?tīng)柗品?。
71在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目線性盈虧平衡分析中，下列成本中屬于固定成本的是( 土地使用費(fèi) )。
72在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目線性盈虧平衡分析中，下列成本中屬于固定成本的是( 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) )。
73在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目線性盈虧平衡分析中，不隨開(kāi)發(fā)數(shù)量變動(dòng)而變動(dòng)的是(土地使用費(fèi) )。
74在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目線性盈虧平衡分析中，不隨開(kāi)發(fā)數(shù)量變動(dòng)而變動(dòng)的是(固定資產(chǎn)折舊費(fèi) )。
75在獲取土地使用權(quán)階段，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 ( 容積率的限制 )。
76在獲取土地使用權(quán)階段，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (土地的區(qū)位)。
77在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (建安費(fèi)用 )。
78在經(jīng)營(yíng)階段，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 ( 租金 )。
79可以與處理風(fēng)險(xiǎn)回避以外的任何風(fēng)險(xiǎn)處理方法共同使用的風(fēng)險(xiǎn)處理方法是( 風(fēng)險(xiǎn)自留 )。
80下列措施中，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的是(項(xiàng)目工程出包與分包 )。
81下列措施中，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的是( 成立房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu) )。
82下列措施中，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的是( 項(xiàng)目資金證券化 )。
83下列措施中，不能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的是( 建立風(fēng)險(xiǎn)損失基金 )。
84下列措施中，不能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的是( )。
85房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價(jià)或項(xiàng)目評(píng)估的主要區(qū)別在于 ( 全面性 )。
86房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)的核心是( 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) )。
87以出租經(jīng)營(yíng)為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目與一般性建設(shè)項(xiàng)目類似，區(qū)別在于( 經(jīng)營(yíng)成本構(gòu)成內(nèi)容不同)。
88 投資效果系數(shù)指的是( 投資利潤(rùn)率 )。
89 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金之比為(資本金凈利潤(rùn)率 )。
90 在項(xiàng)目投資過(guò)程中，使投資期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和為零時(shí)的貼現(xiàn)率，稱作(財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率)。
91下列指標(biāo)中，既能反映項(xiàng)目盈利能力，又能反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)是(投資回收期 )。
92 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般為( 70-80% )。
93下列關(guān)于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的敘述，正確的是( 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)只考慮因項(xiàng)目而引起的外部經(jīng)濟(jì)效果)。
94下列關(guān)于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的敘述，不正確的是(國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)需要考慮通貨膨脹、稅金、利息等)。
95敏感性分析的不足之處在于( 敏感性分析不能得知不確定因素的影響發(fā)生的可能性有多大 )。
96建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行比例稅率，適用稅率為 ( 3% )。
97遞延資產(chǎn)是指不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用，包括( 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 )。
98按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。其劃分依據(jù)為( 房地產(chǎn)交易方式 )。
99對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行概率分析時(shí)，應(yīng)用泰勒級(jí)數(shù)法的前提是概率分布屬于( 正態(tài)分布 )。
100市場(chǎng)調(diào)查體系中，應(yīng)用最廣的實(shí)地調(diào)查方法是( 問(wèn)卷法 )。
[NextPage]二、多選題
1下列投資形式中，屬于房地產(chǎn)直接投資的是( 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資 )。
2下列投資形式中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是( 購(gòu)買住房抵押貸款證券、購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票、投資于房地產(chǎn)投資信托基金 )。
3按其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中分布情況，房地產(chǎn)投資資金可以分為生產(chǎn)性資金和經(jīng)營(yíng)性資金兩大類，下列資金屬于生產(chǎn)性資金的是( 土地開(kāi)發(fā)資金、房屋建造資金 )。
4按證券投資組合理論和資本資產(chǎn)定價(jià)模型的思想劃分，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為 ( 非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) )。
5按其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中分布情況，房地產(chǎn)投資資金可以分為生產(chǎn)性資金和經(jīng)營(yíng)性資金兩大類，下列資金屬于經(jīng)營(yíng)性資金的是(房地產(chǎn)商品資金、房地產(chǎn)管理資金 、 保養(yǎng)維修資金 )。
6下列項(xiàng)目中，必須要進(jìn)行招標(biāo)的是(國(guó)家融資項(xiàng)目、外國(guó)政府貸款項(xiàng)目、大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、國(guó)有資金投資項(xiàng)目 )。
7 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征主要有( 客觀性、多樣性、變現(xiàn)性、綜合性、補(bǔ)償性 )。
8影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括(金融業(yè)的發(fā)展、信息、通訊技術(shù)水平的提高、生產(chǎn)方式和工作方式、自然環(huán)境的變化、政治制度的變遷兩項(xiàng))
9下列投資環(huán)境的分類，屬于軟環(huán)境的是 (經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度及其穩(wěn)定性 、政府部門辦事效率、政策優(yōu)惠條件)。
10下列投資環(huán)境的分類屬于，硬環(huán)境的是 (通信設(shè)施、經(jīng)濟(jì)區(qū)位 )。
11下列投資環(huán)境的分類屬于軟環(huán)境的是 (政治條件、經(jīng)濟(jì)條件、人口素質(zhì) )。
12下列投資環(huán)境的分類屬于硬環(huán)境的是 (物質(zhì)環(huán)境、區(qū)位環(huán)境 )。
13與投資的地理位置相聯(lián)系，投資區(qū)位因子包括(自然因子、運(yùn)輸因子、勞動(dòng)力因子、市場(chǎng)因子、集聚因子 )。
14 項(xiàng)目全部資本現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出內(nèi)容中，不包括( 折舊、借款本金償還 )。
15進(jìn)行房地產(chǎn)盈虧平衡分析，能夠用于說(shuō)明盈虧平衡點(diǎn)的是( 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量 、 單價(jià)、單位建筑面積的可變成本 、投資收益率 )。
16根據(jù)土地所處狀態(tài)不同，土地可以分為熟地和毛地，導(dǎo)致二者之間價(jià)格差異的因素有(土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) )。
17按風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)劃分，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為 ( 純粹風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) )。
18按風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為 ( 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn) )。
19 下列因素分析法中，屬于初級(jí)因素打分法的是(多因素等級(jí)尺度法、心理評(píng)估法、冷熱因素分析法 、 )。
20 下列因素分析法中，不屬于初級(jí)因素打分法的是( 多因素系統(tǒng)評(píng)估法、綜合性定量法 )。
21進(jìn)行線性盈虧平衡分析，下列成本中屬于可變成本的是(建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、專家咨詢費(fèi))。
22 風(fēng)險(xiǎn)的定義應(yīng)有的三個(gè)基本要素是(風(fēng)險(xiǎn)與不確定性有所差異、風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的、風(fēng)險(xiǎn)可以被測(cè)算)。
23 下列屬于風(fēng)險(xiǎn)的特征的是( 客觀性、不確定性、相對(duì)性、可測(cè)性、風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)稱性 )。
24設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)包括( 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工具購(gòu)置費(fèi)、器具購(gòu)置費(fèi)、生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi) )。
[NextPage]三、名詞解釋
1房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是土地、建筑物和固著在土地建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。
2房地產(chǎn)投資：就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和中介服務(wù)等活動(dòng)中，以期望未來(lái)獲得更大收益的投資行為。
3房地產(chǎn)信貸：就是銀行或房地產(chǎn)信用機(jī)構(gòu)通過(guò)各種信用手段，把籌集起來(lái)的各種房地產(chǎn)信用資金，以償還為條件暫時(shí)讓渡給房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者使用的一種信貸行為。
4房地產(chǎn)金融：指以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)中的籌資、融資、清算等各種活動(dòng)，提供相應(yīng)服務(wù)的金融行為。
5影子匯率：是指兩國(guó)貨幣實(shí)際購(gòu)買力的比價(jià)關(guān)系，即外匯的影子價(jià)格，實(shí)際上是外匯的機(jī)會(huì)成本，反映由于項(xiàng)目的投入或產(chǎn)出所導(dǎo)致的外匯減少而給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的損失或收益。
6投資環(huán)境：是指影響投資活動(dòng)整個(gè)過(guò)程的外部的各種情況和條件的總和，是指由決定和影響投資活動(dòng)的政治要素、自然要素和社會(huì)要素相互依賴、相互完善、相互制約所形成的矛盾統(tǒng)一體。
7社會(huì)折現(xiàn)率：項(xiàng)目的資金所應(yīng)達(dá)到的按復(fù)利計(jì)算的最低收益水平，即站在國(guó)家的角度看項(xiàng)目投資應(yīng)達(dá)到的收益率標(biāo)準(zhǔn)。
8 確定型決策：指決策者對(duì)所決策的問(wèn)題的未來(lái)發(fā)展有十分清楚的了解，其有關(guān)條件都能準(zhǔn)確地列舉，每種決策只可能有一種后果，這種決策就是確定型決策。
9敏感性分析：是指通過(guò)計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化而導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，判斷項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度。
10項(xiàng)目資金證券化：是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券的形態(tài)，使投資者與標(biāo)的物質(zhì)間由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r(jià)證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
11影子價(jià)格：是指當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)時(shí)，資源的分配和利用達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，能夠反映社會(huì)勞動(dòng)的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價(jià)格。
12.可行性分析：是對(duì)項(xiàng)目投資和投資方案進(jìn)行的全面而綜合的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、法律的論證，使項(xiàng)目投資前期的核心工作。
13.盈虧平衡分析：是研究房地產(chǎn)項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)的開(kāi)發(fā)數(shù)量、成本、稅金、利潤(rùn)等因素之間的變化和平衡關(guān)系的一種分析方法。
13.建設(shè)項(xiàng)目：一般是指具有計(jì)劃任務(wù)書(shū)和總體設(shè)計(jì)計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，行政上具有獨(dú)立組織形式的基本建設(shè)單位。
[NextPage]四、簡(jiǎn)答題
1 房地產(chǎn)特征。不可移動(dòng)性;不易摧毀性;價(jià)格高昂;相關(guān)性;異質(zhì)性;開(kāi)發(fā)使用具有外部性
2房地產(chǎn)市場(chǎng)特征。市場(chǎng)組成復(fù)雜;產(chǎn)品差異性大;市場(chǎng)具有分散性和區(qū)域性;市場(chǎng)價(jià)格為議價(jià);房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng);政府干預(yù)性
3房地產(chǎn)投資形式。直接投資：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，房地產(chǎn)置業(yè)投資;間接投資：購(gòu)買住房抵押貸款證券，購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金。
4房地產(chǎn)投資，有哪些特征。房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和中介服務(wù)等活動(dòng)中，以期望未來(lái)獲得更大收益的投資行為。特征：投資對(duì)象的不可移動(dòng)性;投資額度大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要大量資金墊付;不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大;具有保值和增值性。
5 房地產(chǎn)投資過(guò)程包括階段。房地產(chǎn)投資從投資意向開(kāi)始，到投資完全收回并獲得期望的收益的過(guò)程，通常也被成為項(xiàng)目發(fā)展周期，分為四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與預(yù)測(cè)決策分析階段;前期工作階段;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及項(xiàng)目管理階段;篇房地產(chǎn)營(yíng)銷階段。
6投資建設(shè)期包括階段。項(xiàng)目選址、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、制定年度建設(shè)計(jì)劃、施工準(zhǔn)備與實(shí)際施工、生產(chǎn)準(zhǔn)備、竣工驗(yàn)收和交付使用。
7建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容。建筑管理，道路管理，管線管理，審定設(shè)計(jì)方案，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，放線、驗(yàn)線管理。
8投資環(huán)境及特征。投資環(huán)境是指影響投資活動(dòng)整個(gè)過(guò)程的外部的各種情況和條件的總和，是指由決定和影響投資活動(dòng)的政治要素、自然要素和社會(huì)要素相互依賴、相互完善、相互制約所形成的矛盾統(tǒng)一體。其基本特征：系統(tǒng)性，動(dòng)態(tài)性，主導(dǎo)性和地區(qū)差異性。2.2 房地產(chǎn)投資資金來(lái)源有哪些?
自有資金，銀行貸款，社會(huì)集資，利用外資，財(cái)政撥款，預(yù)收款，承包商帶資承包等 。
9房地產(chǎn)金融特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融對(duì)象的專門化具有較強(qiáng)的針對(duì)性;房地產(chǎn)金融具有長(zhǎng)期性;房地產(chǎn)金融中融資標(biāo)的具有二元性;房地產(chǎn)金融的服務(wù)性強(qiáng);房地產(chǎn)金融具有復(fù)雜性。
10工程建設(shè)監(jiān)理的工作任務(wù)。三控：工程進(jìn)度控制，工程質(zhì)量控制，工程投資控制;兩管：合同管理和信息管理;一協(xié)調(diào)：全面的組織協(xié)調(diào)。
11房地產(chǎn)證券化意義。房地產(chǎn)證券化是指將非證券化形式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券形式的房地產(chǎn)的過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)投資于金融方面的影響主要有：有助于提高房地產(chǎn)流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移;深化房地產(chǎn)融資;拓寬房地產(chǎn)的投資渠道;促進(jìn)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新。
12投資環(huán)境評(píng)價(jià)應(yīng)遵循基本原則。系統(tǒng)性原則;客觀性原則;比較性原則;多角度原則;有效性原則;時(shí)效性原則;目的性原則。
13決策應(yīng)遵循基本原則。最優(yōu)化原則;系統(tǒng)原則;信息完全原則;可行性原則;集團(tuán)決策原則。
14 決策程序步驟。確定決策目標(biāo);收集目標(biāo)的信息和資料;預(yù)測(cè)未來(lái);擬定各種可行方案組;方案評(píng)估;選擇最佳方案;方案實(shí)施及控制決策的執(zhí)行情況。
15房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)即是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度，特征：客觀性，多樣性，變現(xiàn)性，綜合性，補(bǔ)償性。
16房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其具體表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)即是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度，
表現(xiàn)形式：高價(jià)買進(jìn)的房地產(chǎn)，最終以較低價(jià)格賣出;盡管賣出價(jià)高于買入價(jià)，但仍低于預(yù)期價(jià)格;墊支于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失，使得投資的錢沒(méi)有按期收回，或不能收回;由于財(cái)務(wù)方面的原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)。
17房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的處置方法。風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、投資組合、鳳險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)回避等。
18房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立應(yīng)滿足的條件。有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu);有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房;注冊(cè)資本在100萬(wàn)元以上;有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員;法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
19房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查主要內(nèi)容。市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查;市場(chǎng)專題調(diào)查：市場(chǎng)需求調(diào)查，消費(fèi)者調(diào)查，市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查，產(chǎn)品調(diào)查，產(chǎn)品銷售調(diào)查，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查。
20房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)作用。企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略決策的前提;企業(yè)制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的依據(jù);提高企業(yè)管理水平的手段;減少經(jīng)營(yíng)盲目性及風(fēng)險(xiǎn)性的途徑;增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)生存能力。
21 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括主要內(nèi)容。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè);國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策預(yù)測(cè);房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè);市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè);技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè);營(yíng)銷前景預(yù)測(cè);企業(yè)盈虧預(yù)測(cè)。
22房地產(chǎn)投資決策的主要內(nèi)容。投資類行選擇;可行方案選擇;籌資方式選擇;投資方式確定;經(jīng)營(yíng)方式確定。
23房地產(chǎn)投資決策的類型。完全互斥方案;獨(dú)立型方案;不完全互斥方案;不完全的先決方案;先決方案。
24房地產(chǎn)投資決策的方法。定性分析法：經(jīng)驗(yàn)判斷法，創(chuàng)造工程法;定量分析法：凈收益法，凈現(xiàn)值法，現(xiàn)值成本法，年成本法，動(dòng)態(tài)投資償還期法，靜態(tài)投資償還期法，內(nèi)部收益率法，效益費(fèi)用比法，凈現(xiàn)值收益率法等。
25.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目社會(huì)分析的內(nèi)涵與特征。是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目為實(shí)現(xiàn)國(guó)家和社會(huì)的各項(xiàng)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)所作的貢獻(xiàn)和影響以及對(duì)項(xiàng)目與社會(huì)的相互影響所進(jìn)行的一種系統(tǒng)的調(diào)查、研究和分析。其特征在于：社會(huì)分析定量難;社會(huì)分析具有客觀性。
26.房地產(chǎn)投資資金來(lái)源。自有資金，銀行貸款，社會(huì)集資，利用外資，財(cái)政撥款，預(yù)收款，承包商帶資承包等 。
27房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的步驟。分析和估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù);編制和分析財(cái)務(wù)基本報(bào)表;評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效益指標(biāo);進(jìn)行不確定性分析;提出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論，編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告。
28.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)區(qū)別。分析的角度和目標(biāo)不同;費(fèi)用和收益的劃分范圍不同;采用的價(jià)格和經(jīng)濟(jì)參數(shù)不同;指標(biāo)分析的內(nèi)涵不同。
29.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法。契約性轉(zhuǎn)移：預(yù)售、預(yù)租;出售一定年限的物業(yè)使用權(quán);項(xiàng)目工程出包與分包;項(xiàng)目資金證券化：發(fā)行股票、債券等有價(jià)證券籌集項(xiàng)目資金;建立房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)。購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)。
[NextPage]五、論述題
1 影響房地產(chǎn)供給和需求的因素。影響供給的因素：房地產(chǎn)投資者的目標(biāo);生產(chǎn)部門的勞動(dòng)生產(chǎn)率;房地產(chǎn)本身的價(jià)格;房地產(chǎn)投資來(lái)源;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)能力;原有房地產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量;房地產(chǎn)投資者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。影響需求的因素：國(guó)民收入的增長(zhǎng)速度與分配結(jié)構(gòu);人口總量于人口結(jié)構(gòu);城市化進(jìn)程;房地產(chǎn)價(jià)格水平;消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期;其他因素等。
2房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是社會(huì)所有部門不可缺少的物質(zhì)條件，是社會(huì)勞動(dòng)力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的重要條件，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是城市環(huán)境改造的重要?jiǎng)恿Γ菄?guó)民經(jīng)濟(jì)積累資金的重要來(lái)源;房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;房地產(chǎn)業(yè)將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。
3房地產(chǎn)投資的作用。宏觀作用，指對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)：有利于國(guó)家增加財(cái)政收入，有利于改善城市建設(shè)和投資環(huán)境，有利于各級(jí)政府的投資行為及企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的合理化，有利于帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展;微觀作用，主要體現(xiàn)在企業(yè)或個(gè)人從房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中可獲得的利益：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資可以增值，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資可以實(shí)現(xiàn)保值，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資何以合理避稅。
4投資環(huán)境包括主要內(nèi)容政治因素：東道國(guó)的政治體制、社會(huì)結(jié)構(gòu)、政局的穩(wěn)定性、政策連續(xù)性、國(guó)際信譽(yù)度等;法律因素：法律的完整性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性;經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境等;社會(huì)文化因素：公民受教育程度、宗教、風(fēng)俗習(xí)慣、社會(huì)心理、道德、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)等;自然環(huán)境因素：地理位置、自然條件、自然資源;基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境因素：投資地域的交通、能源、通信、給排水、生產(chǎn)和生活設(shè)施、行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)施等。
5房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。防范策略：投資分散策略(區(qū)域、時(shí)間、種類分散)，保險(xiǎn)策略，聯(lián)合策略;控制方法：在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中盡量減少風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查降低風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)管理控制風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)企業(yè)并購(gòu)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。
6 房地產(chǎn)投資資金特點(diǎn)，多渠道籌資的原因。特點(diǎn)：資金運(yùn)用量大，資金運(yùn)動(dòng)量大，非自有資金比重大。多渠道籌資有利于彌補(bǔ)自有資金不足，解決房地產(chǎn)資金需求量大的問(wèn)題;有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，以最低籌資成本保證資金需求;有利于集中社會(huì)閑散資金，促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展;有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成于發(fā)展。
7在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整：剔除沒(méi)有物資消耗的費(fèi)用和沒(méi)有物資產(chǎn)出的效益，剔出已記入財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的轉(zhuǎn)移支付;識(shí)別項(xiàng)目的外部費(fèi)用和外部收益。效益和費(fèi)用的調(diào)整：建設(shè)投資費(fèi)用的調(diào)整;經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的調(diào)整;流動(dòng)資金的調(diào)整;銷售或出租收入的調(diào)整;用影子匯率計(jì)算外匯本金及其利息。編制報(bào)表與計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。
8識(shí)別和度量房地產(chǎn)投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的費(fèi)用與效益方法。費(fèi)用是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目建設(shè)付出的代價(jià)，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，其度量有四種表現(xiàn)形式：因項(xiàng)目建設(shè)的需要而增加的項(xiàng)目投入物的社會(huì)供應(yīng)量;因項(xiàng)目建設(shè)需要，使得項(xiàng)目投入物的增加而導(dǎo)致的對(duì)其他企業(yè)供給的減少;增加進(jìn)口或減少出口;外部費(fèi)用。效益是指項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所做出的貢獻(xiàn)，包括直接效益和間接效益，其度量有四種形式：項(xiàng)目投產(chǎn)后導(dǎo)致國(guó)內(nèi)最終消費(fèi)品或中間產(chǎn)品的增加以及社會(huì)總供給量的增加所產(chǎn)生的效益;項(xiàng)目建成后導(dǎo)致其他企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)量的減少以及所產(chǎn)生的效益;增加出口所產(chǎn)生的效益;外部效益。
提出直接轉(zhuǎn)移支付：稅金、補(bǔ)貼和國(guó)內(nèi)借款利息。
9房地產(chǎn)投資社會(huì)分析內(nèi)容。投資機(jī)會(huì)研究階段：調(diào)查研究擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，明確項(xiàng)目目標(biāo)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一致或相適應(yīng);預(yù)測(cè)和分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的主要社會(huì)效益及其影響;分析受眾對(duì)項(xiàng)目接納能力;評(píng)估項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。可行性分析階段：深入研究受眾和受影響群體;鑒別社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，并提出規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)的措施。投資實(shí)施階段：構(gòu)建一套檢測(cè)信息系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并盡快確定解決對(duì)策。營(yíng)銷或經(jīng)營(yíng)階段：關(guān)于物業(yè)設(shè)施功能及其維護(hù)狀況的分析;關(guān)于物業(yè)環(huán)境質(zhì)量的分析;關(guān)于社區(qū)服務(wù)質(zhì)量的分析;關(guān)于社區(qū)文化等的分析。
10項(xiàng)目總投資的構(gòu)成。固定資產(chǎn)投資：工程費(fèi)用(建筑工程費(fèi)用，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，安裝工程費(fèi))、其他費(fèi)用(土地使用費(fèi)，與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用，與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用)，預(yù)備費(fèi)用(基本預(yù)備費(fèi)，漲價(jià)預(yù)備費(fèi));投資方向調(diào)節(jié)稅;建設(shè)期利息;流動(dòng)資金。
11社會(huì)分析與經(jīng)濟(jì)分析區(qū)別。分析的角度和目的不同：財(cái)務(wù)分析分析目標(biāo)單一，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度分析項(xiàng)目，社會(huì)分析是多目標(biāo)分析;采用價(jià)格不同：財(cái)務(wù)分析采用現(xiàn)行價(jià)格，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析采用效率影子價(jià)格，社會(huì)分析采用社會(huì)價(jià)格;采用的折現(xiàn)率不同：財(cái)務(wù)分析采用行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析采用社會(huì)折現(xiàn)率，社會(huì)分析采用考慮了各種形式的收入給社會(huì)邊際價(jià)格的貢獻(xiàn)而確定的計(jì)算利率。